こんにちは、整骨院・接骨院Smileです。

今回は住宅取得時の優遇税制に関してご紹介させて頂ければと思います。

治療院を営む山田さんは借家住まい。妻から「子供も来年、小学生になるので勉強部屋も必要になるし、そろそろ自宅を買ってほしい」と言われました。妻によれば結婚するとき、山田さんは「結婚したらいずれ家族のために一戸建てを買うから」とプロポーズしたとか。

山田さんに記憶はありません。新聞チラシなどの一戸建てやファミリータイプのマンションの値段をみると自己資金ではだけでは到底買えません。銀行で住宅ローンを借りるか親に支援してもらうしかありません。たとえマイホームが買えたとしても、その後の毎月のローンの返済がちゃんとできるのでしょうか。既にマイホームを買った友人によると、自宅購入時及びその後、税金面での優遇措置があるとか。今回は、山田さんのように住宅購入をする際の優遇税制についてお話します。

親からの住宅資金の贈与

山田さんの親が住宅資金を出してくれた場合、税務上は贈与になり、贈与税が課税されますが、一定の条件を満たせば贈与税がかかりません。一定の条件とは、まず住宅資金を出す人が直系尊属であること。妻の親は山田さんにとっては義理の親なので直系尊属にはなりません。従って、妻の親から住宅資金の贈与を受ける場合、これを妻がもらった場合は、直系尊属からの贈与となります。

※直系尊属とは、曾祖父母、祖父母、親、子、孫、曽孫という縦の流れの関係を直系と言い、自分を中心として父祖の世代を直系尊属という。逆に自分より下の世代を直系卑属という。

次に、お金をもらった人は、20歳以上で所得が2,000万円以下。立てる家屋は床面積50㎡以上、240㎡以下。その床面積の2分の1以上が居住の用に供されること。1階が治療院で2階が住居の場合は、2階の床面積が延べ床面積の2分の1以上でないといけません。中古の家屋を購入する場合は、その家屋が築20年以内（耐火建築物は25年以内）に建築されたものであること。

※狭すぎず、広すぎず、しかもちゃんと住居に利用されることを意図しているようですね。

非課税の限度額は、国税庁のホームページからそのまま引用すると以下のようになります。

受贈者ごとの非課税限度額は、次のイ又はロの表のとおり、新築等をする住宅用の家屋の種類ごとに、受贈者が最初に非課税の特例の適用を受けようとする住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日に応じた金額となります。

イ 下記ロ以外の場合

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
～平成27年12月31日	1,500万円	1,000万円
平成28年1月1日～平成32年3月31日	1,200万円	700万円
平成32年4月1日～平成33年3月31日	1,000万円	500万円
平成33年4月1日～平成33年12月31日	800万円	300万円

ロ 住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結日	省エネ等住宅	左記以外の住宅
平成31年4月1日～平成32年3月31日	3,000万円	2,500万円
平成32年4月1日～平成33年3月31日	1,500万円	1,000万円
平成33年4月1日～平成33年12月31日	1,200万円	700万円

• (注1) 既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります。ただし、上記ロの表における非課税限度額は、平成31年3月31日までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。
   また、平成31年4月1日以後に住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結して非課税の特例の適用を受ける場合の受贈者ごとの非課税限度額は、上記イ及びロの表の金額のうちいずれか多い金額となります。
• (注2) 「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準（断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上若しくは免震建築物であること又は高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること）に適合する住宅用の家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。

 

親からの住宅資金の贈与の非課税の優遇措置はこれだけではありません。もうひとつあります。相続時精算課税選択の特例を使うことにより、さらに2,500万円まで贈与税の納税をしないことができます。

相続時精算課税とは、事前の届け出により生前贈与した贈与財産について、相続時に相続財産に加えて相続税を課税する制度です。この2,500万円までの贈与額は贈与時は非課税ですが、相続時に相続財産に加算されて、相続税の課税対象になります。

通常の相続時精算課税は、贈与する親の年齢が65歳以上という条件がつきますが、住宅取得資金贈与の特例は、住宅資金を贈与する親の年齢が65歳未満でもできる特例になります。贈与は基礎控除が別途110万円あります。

親から住宅資金を出してもらえるが、あいにく前述した贈与税の非課税の条件に該当しない場合は、そのままもらってしまうと贈与税がかかってしまいます。このような場合には親から住宅資金を借りたことにして、金銭消費貸借契約書を作成することもありますが、その後約定の返済を行っていないと税務署から実際は贈与だと見なされ、贈与税を支払うことになってしまうこともあります。親に出してもらった住宅資金を返済する気がないなら、次に記述するように親がそのまま出したお金分不動産の名義人になれば問題ありません。

住宅の名義をどうするか

住宅を購入する場合、登記する名義を間違えると、後で贈与とみなされてとんでもない税金を納めなければいけない場合がありますので、名義は身長に決めましょう。例えば、山田さんが親から住宅資金を出してもらい、前述した贈与の非課税の手続きをしないまま、名義を全て山田さんにして登記したら、これは親から子供への通常の贈与になり、贈与税が発生してしまいます。親が出した資金が1,000万円だとすると、231万円の贈与税になってしまいます。後述しますが、住宅の名義を夫婦で共有にし、住宅借入も夫婦で別々に行えば、夫と妻各々別枠で住宅取得税額控除の適用を受けることができます。そのために住宅の名義を夫婦で半々に場合に、頭金も夫婦で半分ずつ出した出した場合は問題ありませんが、全額を夫が出した場合には、その半分が夫から妻へのぞうよとみなされ、妻は雑徭税を支払うことになってしまいます。また、妻にそんな所得がなく、実際には妻名義の住宅借入金の返済資金を夫が出している場合は、この返済資金分妻が贈与を受けたとみなされてしまいます。

基本的な考え方は、頭金については、住宅資金を出した人、贈与の場合は贈与を受けた人、借入資金の場合は返済する人が名義人になります。夫婦共有名義にする場合は、お互いの年収に応じた持分にしておくのが無難です。2世帯同居住宅の場合も、住宅資金を親が出した部分は親の名義になります。

ここで前述した親から子への住宅資金の贈与の特例を受ければ、子の名義にしても贈与税はかかりません。ただ、この制度を使い全財産を子供に贈与してしまい、親の名義なしにしてしまうと、将来子どもが親の面倒を見ないということもあり得ますので、注意してください。

住宅購入の際、妻から「私も共有名義にしてほしい」と言われても、妻に所得がなく、住宅の名義を全て夫にせざるをえない場合があります。このような場合、「頼む、20年辛抱してくれ」と言って下さい。婚姻期間が20年以上になると、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭を配偶者に贈与した場合には、課税価格から2,000万円が控除されます。つまり、2,000万円までは贈与税がかからないということです。

長年の妻への感謝の気持ちを、このぞうよぜいの配偶者控除の制度を使って伝えたいとお考えの方もいらっしゃいますが、自宅全て贈与してしまうと、「はい、さようなら」と離婚されて自宅を追い出された夫も本当にいるようです。

離婚の話が出ましたが、夫の浮気が原因で離婚をし、夫名義の自宅を全て慰謝料として妻に譲った場合、それが過当な財産分与でなければ自宅をもらった妻には贈与税はかかりません。一方、夫の方は時価相当で譲渡したことになり、不動産の譲渡課税の対象になります。